Najem nieruchomości przez małżonków prowadzących działalność gospodarczą


Rozliczenie najmu przez małżonków

Jeżeli małżonkowie wynajmują nieruchomość, która jest objęta wspólnością majątkową, to istotne jest tutaj zakwalifikowanie najmu do właściwego źródła przychodu.

W sytuacji, w której najem stanowi przychód z działalności gospodarczej, to rozlicza go małżonek, który prowadzi daną działalność, a gdy rozlicza się go w ramach odrębnego źródła przychodów, to małżonkowie decydują, czy będą „rozliczać najem” oboje, czy tylko jedno z nich.

Przychody z najmu nieruchomości mogą być opodatkowane w ramach dwóch źródeł przychodów.

Może to być:

  • pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej updof); lub
  • odrębne źródło przychodów (najem, dzierżawa) (art. 10 ust. 1 pkt 6 updof).

Gdy podatnik wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej lub składniki związane z innego rodzaju działalnością gospodarczą, to źródłem przychodu będzie pozarolnicza działalność gospodarcza.

W pozostałym przypadkach będzie to odrębne źródło przychodu.

Najem jako odrębne źródło przychodów

W przypadku najmu nieruchomości, który rozliczany jest jako odrębne źródło przychodów, to przychody mogą być opodatkowane na dwa sposoby:

  • według skali podatkowej, albo

Pamiętaj ! Wybór sposobu opodatkowania należy do podatnika.

Opodatkowanie najmu według skali podatkowej

Przychody z najmu nieruchomości, która należy do majątku prywatnego mogą być opodatkowane według skali podatkowej (w ramach źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof).

Podatek płaci się od dochodu (przychód minus koszty). Podatnik może sobie potrącić koszty, które poniósł w celu uzyskania przychodu z najmu nieruchomości, które nie są wyłączone z kosztów (podstawa prawna: art. 23 ust. 1 updof.).

W trakcie roku podatnik ma obowiązek samodzielnie odprowadzić zaliczki (podstawa prawna: art. 44 ust. 1 updof).

Zaliczka za dany miesiąc musi być wpłacona do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień w terminie do 20 grudnia, w wysokości zaliczki za listopad (podstawa prawna: art. 44 ust. 6 updof). Dochody z najmu nieruchomości, które są opodatkowane według skali podatkowej rozlicza się w zeznaniu PIT-36.

Pamiętaj ! Zeznanie PIT-36 składa się do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.

Ryczałt od przychodów

Pamiętaj ! Stawka ryczałtem dla przychodów z najmu nieruchomości, która stanowi składnik majątku prywatnego wynosi 8,5% uzyskanych przychodów (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) uzpdof).

Aby móc opodatkować najem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych należy złożyć do urzędu skarbowego oświadczeniowe w sprawie wyboru ryczałtu jako formy opodatkowania (podstawa prawna: art. 9 ust. 4 uzpdof).

Oświadczenie składa się do 20 stycznia  danego roku podatkowego. Jeżeli najem nieruchomości rozpoczyna się w trakcie roku, to oświadczenie należy złożyć nie później niż do dnia uzyskania pierwszego przychodu z najmu.

Pamiętaj ! Oświadczenie wywiera skutek prawny na lata następne, a więc podatnik nie musi składać oświadczenia na 2012 r., jeżeli przychody z najmu były już opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przychody z najmu podlegają opodatkowaniu ryczałtem, gdy podatnik otrzyma lub zostaną mu postawione do dyspozycji pieniądze lub inne nieodpłatne świadczenia z tytułu czynszu (podstawa prawna: art. 6 ust. 1 uzp-dof). Przychodem dla osoby wynajmującej nieruchomość nie są świadczenia, które ponosi najemca nieruchomości w związku z użytkowaniem nieruchomości.

Pamiętaj ! Warunkiem tutaj jest zobowiązanie najemcy umową najmu do ponoszenia tych świadczeń.

Ryczałt za dany miesiąc płaci się do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień należy wpłacić w terminie złożenia zeznania rocznego (podstawa prawna: art. 21 ust. 1 uzpdof).

Rocznego rozliczenia przychodów, które opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych dokonuje się w zeznaniu PIT-28.

Pamiętaj ! Zeznanie PIT-28 składa się do urzędu skarbowego najpóźniej w terminie do 31 stycznia następnego roku podatkowego.

O tym, która z form opodatkowania przychodów z najmu jest korzystniejsza, decyduje kilka czynników, m.in.:

  • wielkość osiąganych przychodów;
  • koszty możliwe do potrącenia przy opodatkowaniu według skali;
  • inne dochody opodatkowane według skali, które łączone są z dochodami z najmu.

Najem nieruchomości z majątku wspólnego

Jeżeli najem nieruchomości rozlicza się w ramach odrębnego źródła przychodu (podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 6 updof) i nieruchomość wchodzi w skład wspólnego majątku małżonków, to wtedy pojawiają się dodatkowe kwestie podatkowe.

Małżonkowie, którzy wynajmują nieruchomość, która należy do ich majątku wspólnego, muszą dodatkowo zdecydować, czy rozliczą przychody z najmu osobno, czy też zrobi to jeden z  małzonków.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to dochody z najmu nieruchomości, która należy do majątku wspólnego zasadniczo rozliczają po połowie. Zarówno w przypadku opodatkowania według skali, jaki i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pamiętaj ! Małżonkowie mogą złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że dochody będą rozliczane tylko  przez jednego z małżonków (podstawa prawna: (art. 8 ust. 3 updof, art. 12 ust. 6 uzpdof).

Jeżeli dochody dęba opodatkowane według skali, to oświadczenie składa się do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu nieruchomości (podstawa prawna: art. 8 ust. 4 updof).

Jeżeli przychody z najmu nieruchomości są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to małżonkowie składają oświadczenie do 20 stycznia danego roku lub w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu, gdy podatnik rozpoczyna najem w trakcie roku (podstawa prawna: art. 12 ust. 7 uzpdof).

Pamiętaj ! Wybrana przez jednego małżonka forma opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości obowiązuje przez cały rok, chyba, ze wyniku rozwodu lub separacji wynajmowana nieruchomość przypadnie temu małżonkowi, który nie rozliczał wcześniej najmu nieruchomości (podstawa prawna:art. 8 ust. 5 updof, art. 12 ust. 8 uzpdof). Wtedy przychody, które zostały osiągnięte od dnia orzeczenia rozwodu lub separacji rozlicza już małżonek, któremu w podziale majątku przypadła wynajmowana nieruchomość. Niezłożenie lub nieterminowe złożenie oświadczenia przez małżonków będzie oznaczać konieczność opłacania przez każdego z nich podatku dochodowego.

Najem a działalność gospodarcza

Gdy przychód z najmu nieruchomości rozliczany jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to powinien rozliczać go ten małżonek, który prowadzi działalność gospodarczą.

Pamiętaj !Nie ma obowiązku składania oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków.

W sytuacji, w której oboje małżonkowie prowadzą odrębne działalności z wykorzystaniem nieruchomości oddanej w najem, przychód w ramach działalności gospodarczej należy rozliczyć po połowie ( podstawa prawna: art. 8 ust. 1 updof).

Najem nieruchomości, który rozliczany jest w ramach działalności gospodarczej nie może być opodatkowany podatkiem ryczałtowym (podstawa prawna: zał. nr 2 pkt 10 uzpdof). Tak więc małżonkowie mogą (tak jak w każdej innej działalności gospodarczej) opodatkować najem nieruchomości na zasadzie skali podatkowej  lub podatkiem liniowym.

Pamiętaj ! Dopuszczalne jest opodatkowanie ryczałtem, gdy małzonkowie (nawet oboje) prowadzą działalność gospodarczą, a najem nieruchomości jest dokonywany poza tą działalnością gospodarczą. Wtedy opodatkowanie najmu może być dokonane przez jednego z małżonków i może on wybrać jako formę opodatkowania najmu nieruchomości ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jeden z małzonków może także rozliczać jeden najem w źródle – działalność gospodarcza, a drugi poza działalnością jako najem osobisty. Ten drugi małżonek może rozliczać najem według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

To Ci może pomóc

Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok

e-Poradnik na temat rozliczenia najmu. Zawiera m.in. informacje: Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania Kiedy można płacić zaliczki kwartalnie Jakie wydatki można zaliczyć do kosztów Jak…

Advertisements

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s