Opodatkowanie najmu mieszkania zasady ogólne


Opodatkowanie najmu mieszkania na zasadach ogólnych

Jeżeli wynajmowane mieszkanie ma swoje najlepsze lata eksploatacji za sobą, to często trzeba dokonywać w nim remontów, a także wymiany sprzętów, które się w nim znajdują.

Opodatkowanie najmu mieszkania na zasadach ogólnych daje podatnikowi możliwość uwzględnienia tych wydatków w kosztach uzyskania przychodu, a także prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania (nie wszystkie urzędy skarbowe się z tym zgadzają).

Pamiętaj! Warunkiem odpisu amortyzacyjnego jest dokonanie wpisu wynajmowanego mieszkania do ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania go do użytkowania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego.

Wartość początkową nabytego mieszkania należy obliczyć na zasadach, które są przewidziane w w art. 22g updof. Wartością mieszkania, które zostało nabyte w drodze kupna jest jego cena, a gdy zostało nabyte w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, to wartością początkową będzie wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że w umowie darowizny lub umowie o nieodpłatnym przekazaniu określono ta wartość w niższej wysokości.

Podatnik może także ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych:

  • wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela,

na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość, która stanowi iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu oraz kwoty 988 zł.

Pamiętaj! Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię, która jest przyjęta dla celów podatku od nieruchomości.

Podatnik nie ma obowiązku do wprowadzenia przedmiotowego lokalu do ewidencji środków trwałych, gdy dokonuje amortyzacji od wartości początkowej, która została ustalona w ten sposób.

Stawka amortyzacji

Zależy ona od rodzaju lokalu (lokal mieszkalny lub użytkowy) oraz od tego, czy traktowany jest on jako używany w rozumieniu przepisów updof.

Wynoszą one:

a) nowy lokal mieszkalny – 1,5% rocznie,
b) nowy lokal użytkowy – 2,5% rocznie,
c) używany lokal mieszkalny – maksymalnie 10% rocznie,
d) używany lokal użytkowy – 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Decydując się na płacenie podatku od przychodów z najmu mieszkania na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) nie trzeba składać oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania.

Pamiętaj! Gdy w poprzednim roku podatkowym przychody z najmu mieszkania były opodatkowane w formie ryczałtu i chcemy od nowego roku być opodatkowanym na zasadach ogólnych, to należy o tym poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Jeżeli wynajmowane mieszkanie jest składnikiem majątku małżeńskiego, a małżonkowie chcą, by przychód ten w całości rozliczał jeden z nich, to należy złożyć w tej sprawie oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego (art. 8 ust. 3 i 4 updof).

Jako podstawa opodatkowania na zasadach ogólnych brany jest dochód.  Przychód dla osoby, która nie prowadzi działalności podatkowej powstaje dopiero wtedy, gdy wynajmujący mieszkanie faktycznie otrzyma należny mu czynsz.

Dochód ustalany jest przez odjęcie od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu mieszkania, kosztów jego uzyskania (wydatki, które są związane z tym mieszkaniem: koszt remontu, koszt wymiany mebli, ubezpieczenie mieszkania, amortyzacja mieszkania, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania).

Pamiętaj! Bardzo ważne przy generowaniu kosztów jest to, by były one ponoszone przez osobę, która wynajmuję mieszkanie, a nie przez np. najemcę mieszkania. Gdy z umowy najmu mieszkania wynika, ze jego najemca ma obowiązek opłacać czynsz, to wówczas kwota czynszu nie będzie przychodem ani kosztem podatkowym wynajmującego mieszkanie.

Od dochodu, który zostanie ustalony w powyższy sposób podatnik ma obowiązek zapłacić podatek według skali progresywnej (art. 27 ust. 1 updof). Zaliczkę na podatek należy ustalać co miesiąc samodzielnie i wpłacać ją  do właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień wpłaca się w wysokości zaliczki za listopad w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego (art. 44 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 updof).

W trakcie roku podatkowego podatnik, który opłaca podatek z najmu mieszkania na zasadach ogólnych nie musi składać żadnych deklaracji. Po zakończeniu roku podatkowego natomiast należy złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36).

W zeznaniu wykazuje się oraz sumuje także pozostałe osiągnięte przez podatnika dochody, które są opodatkowane według skali podatkowej: np. ze stosunku pracy, emerytury czy działalności gospodarczej itp.

Zwolnienie od podatku

Podatnik ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych, które są położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom, które przebywają na wypoczynku, a także przychody, które zostały uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (art. 21 ust. 1 pkt 43 updof).

 

Reklamy

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s