Najem nieruchomości przez małżonków prowadzących działalność gospodarczą


Rozliczenie najmu przez małżonków

Jeżeli małżonkowie wynajmują nieruchomość, która jest objęta wspólnością majątkową, to istotne jest tutaj zakwalifikowanie najmu do właściwego źródła przychodu.

W sytuacji, w której najem stanowi przychód z działalności gospodarczej, to rozlicza go małżonek, który prowadzi daną działalność, a gdy rozlicza się go w ramach odrębnego źródła przychodów, to małżonkowie decydują, czy będą „rozliczać najem” oboje, czy tylko jedno z nich.

Przychody z najmu nieruchomości mogą być opodatkowane w ramach dwóch źródeł przychodów.

Może to być:

  • pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej updof); lub
  • odrębne źródło przychodów (najem, dzierżawa) (art. 10 ust. 1 pkt 6 updof).

Gdy podatnik wynajmuje nieruchomości w ramach działalności gospodarczej lub składniki związane z innego rodzaju działalnością gospodarczą, to źródłem przychodu będzie pozarolnicza działalność gospodarcza.

W pozostałym przypadkach będzie to odrębne źródło przychodu.

Najem jako odrębne źródło przychodów

W przypadku najmu nieruchomości, który rozliczany jest jako odrębne źródło przychodów, to przychody mogą być opodatkowane na dwa sposoby:

  • według skali podatkowej, albo

Pamiętaj ! Wybór sposobu opodatkowania należy do podatnika.

Opodatkowanie najmu według skali podatkowej

Przychody z najmu nieruchomości, która należy do majątku prywatnego mogą być opodatkowane według skali podatkowej (w ramach źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof).

Podatek płaci się od dochodu (przychód minus koszty). Podatnik może sobie potrącić koszty, które poniósł w celu uzyskania przychodu z najmu nieruchomości, które nie są wyłączone z kosztów (podstawa prawna: art. 23 ust. 1 updof.).

W trakcie roku podatnik ma obowiązek samodzielnie odprowadzić zaliczki (podstawa prawna: art. 44 ust. 1 updof).

Zaliczka za dany miesiąc musi być wpłacona do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień w terminie do 20 grudnia, w wysokości zaliczki za listopad (podstawa prawna: art. 44 ust. 6 updof). Dochody z najmu nieruchomości, które są opodatkowane według skali podatkowej rozlicza się w zeznaniu PIT-36.

Pamiętaj ! Zeznanie PIT-36 składa się do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.

Ryczałt od przychodów

Pamiętaj ! Stawka ryczałtem dla przychodów z najmu nieruchomości, która stanowi składnik majątku prywatnego wynosi 8,5% uzyskanych przychodów (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) uzpdof).

Aby móc opodatkować najem ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych należy złożyć do urzędu skarbowego oświadczeniowe w sprawie wyboru ryczałtu jako formy opodatkowania (podstawa prawna: art. 9 ust. 4 uzpdof).

Oświadczenie składa się do 20 stycznia  danego roku podatkowego. Jeżeli najem nieruchomości rozpoczyna się w trakcie roku, to oświadczenie należy złożyć nie później niż do dnia uzyskania pierwszego przychodu z najmu.

Pamiętaj ! Oświadczenie wywiera skutek prawny na lata następne, a więc podatnik nie musi składać oświadczenia na 2012 r., jeżeli przychody z najmu były już opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przychody z najmu podlegają opodatkowaniu ryczałtem, gdy podatnik otrzyma lub zostaną mu postawione do dyspozycji pieniądze lub inne nieodpłatne świadczenia z tytułu czynszu (podstawa prawna: art. 6 ust. 1 uzp-dof). Przychodem dla osoby wynajmującej nieruchomość nie są świadczenia, które ponosi najemca nieruchomości w związku z użytkowaniem nieruchomości.

Pamiętaj ! Warunkiem tutaj jest zobowiązanie najemcy umową najmu do ponoszenia tych świadczeń.

Ryczałt za dany miesiąc płaci się do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień należy wpłacić w terminie złożenia zeznania rocznego (podstawa prawna: art. 21 ust. 1 uzpdof).

Rocznego rozliczenia przychodów, które opodatkowane są ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych dokonuje się w zeznaniu PIT-28.

Pamiętaj ! Zeznanie PIT-28 składa się do urzędu skarbowego najpóźniej w terminie do 31 stycznia następnego roku podatkowego.

O tym, która z form opodatkowania przychodów z najmu jest korzystniejsza, decyduje kilka czynników, m.in.:

  • wielkość osiąganych przychodów;
  • koszty możliwe do potrącenia przy opodatkowaniu według skali;
  • inne dochody opodatkowane według skali, które łączone są z dochodami z najmu.

Najem nieruchomości z majątku wspólnego

Jeżeli najem nieruchomości rozlicza się w ramach odrębnego źródła przychodu (podstawa prawna: art. 10 ust. 1 pkt 6 updof) i nieruchomość wchodzi w skład wspólnego majątku małżonków, to wtedy pojawiają się dodatkowe kwestie podatkowe.

Małżonkowie, którzy wynajmują nieruchomość, która należy do ich majątku wspólnego, muszą dodatkowo zdecydować, czy rozliczą przychody z najmu osobno, czy też zrobi to jeden z  małzonków.

Jeżeli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to dochody z najmu nieruchomości, która należy do majątku wspólnego zasadniczo rozliczają po połowie. Zarówno w przypadku opodatkowania według skali, jaki i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Pamiętaj ! Małżonkowie mogą złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że dochody będą rozliczane tylko  przez jednego z małżonków (podstawa prawna: (art. 8 ust. 3 updof, art. 12 ust. 6 uzpdof).

Jeżeli dochody dęba opodatkowane według skali, to oświadczenie składa się do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu nieruchomości (podstawa prawna: art. 8 ust. 4 updof).

Jeżeli przychody z najmu nieruchomości są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to małżonkowie składają oświadczenie do 20 stycznia danego roku lub w terminie pierwszej wpłaty ryczałtu, gdy podatnik rozpoczyna najem w trakcie roku (podstawa prawna: art. 12 ust. 7 uzpdof).

Pamiętaj ! Wybrana przez jednego małżonka forma opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości obowiązuje przez cały rok, chyba, ze wyniku rozwodu lub separacji wynajmowana nieruchomość przypadnie temu małżonkowi, który nie rozliczał wcześniej najmu nieruchomości (podstawa prawna:art. 8 ust. 5 updof, art. 12 ust. 8 uzpdof). Wtedy przychody, które zostały osiągnięte od dnia orzeczenia rozwodu lub separacji rozlicza już małżonek, któremu w podziale majątku przypadła wynajmowana nieruchomość. Niezłożenie lub nieterminowe złożenie oświadczenia przez małżonków będzie oznaczać konieczność opłacania przez każdego z nich podatku dochodowego.

Najem a działalność gospodarcza

Gdy przychód z najmu nieruchomości rozliczany jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to powinien rozliczać go ten małżonek, który prowadzi działalność gospodarczą.

Pamiętaj !Nie ma obowiązku składania oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków.

W sytuacji, w której oboje małżonkowie prowadzą odrębne działalności z wykorzystaniem nieruchomości oddanej w najem, przychód w ramach działalności gospodarczej należy rozliczyć po połowie ( podstawa prawna: art. 8 ust. 1 updof).

Najem nieruchomości, który rozliczany jest w ramach działalności gospodarczej nie może być opodatkowany podatkiem ryczałtowym (podstawa prawna: zał. nr 2 pkt 10 uzpdof). Tak więc małżonkowie mogą (tak jak w każdej innej działalności gospodarczej) opodatkować najem nieruchomości na zasadzie skali podatkowej  lub podatkiem liniowym.

Pamiętaj ! Dopuszczalne jest opodatkowanie ryczałtem, gdy małzonkowie (nawet oboje) prowadzą działalność gospodarczą, a najem nieruchomości jest dokonywany poza tą działalnością gospodarczą. Wtedy opodatkowanie najmu może być dokonane przez jednego z małżonków i może on wybrać jako formę opodatkowania najmu nieruchomości ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jeden z małzonków może także rozliczać jeden najem w źródle – działalność gospodarcza, a drugi poza działalnością jako najem osobisty. Ten drugi małżonek może rozliczać najem według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych

To Ci może pomóc

Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok

e-Poradnik na temat rozliczenia najmu. Zawiera m.in. informacje: Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania Kiedy można płacić zaliczki kwartalnie Jakie wydatki można zaliczyć do kosztów Jak…

Opodatkowanie najmu mieszkania zasady ogólne


Opodatkowanie najmu mieszkania na zasadach ogólnych

Jeżeli wynajmowane mieszkanie ma swoje najlepsze lata eksploatacji za sobą, to często trzeba dokonywać w nim remontów, a także wymiany sprzętów, które się w nim znajdują.

Opodatkowanie najmu mieszkania na zasadach ogólnych daje podatnikowi możliwość uwzględnienia tych wydatków w kosztach uzyskania przychodu, a także prawo do dokonywania odpisów amortyzacyjnych od wynajmowanego mieszkania (nie wszystkie urzędy skarbowe się z tym zgadzają).

Pamiętaj !  Warunkiem odpisu amortyzacyjnego jest dokonanie wpisu wynajmowanego mieszkania do ewidencji środków trwałych najpóźniej w miesiącu przekazania go do użytkowania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego.

Wartość początkową nabytego mieszkania należy obliczyć na zasadach, które są przewidziane w w art. 22g updof. Wartością mieszkania, które zostało nabyte w drodze kupna jest jego cena, a gdy zostało nabyte w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, to wartością początkową będzie wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że w umowie darowizny lub umowie o nieodpłatnym przekazaniu określono ta wartość w niższej wysokości.

Podatnik może także ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych:

  • wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela,

na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość, która stanowi iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu oraz kwoty 988 zł.

Pamiętaj ! Za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię, która jest przyjęta dla celów podatku od nieruchomości.

Podatnik nie ma obowiązku do wprowadzenia przedmiotowego lokalu do ewidencji środków trwałych, gdy dokonuje amortyzacji od wartości początkowej, która została ustalona w ten sposób.

Stawka amortyzacji

Zależy ona od rodzaju lokalu (lokal mieszkalny lub użytkowy) oraz od tego, czy traktowany jest on jako używany w rozumieniu przepisów updof.

Wynoszą one:

a) nowy lokal mieszkalny – 1,5% rocznie,
b) nowy lokal użytkowy – 2,5% rocznie,
c) używany lokal mieszkalny – maksymalnie 10% rocznie,
d) używany lokal użytkowy – 2,5% – 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Decydując się na płacenie podatku od przychodów z najmu mieszkania na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) nie trzeba składać oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania.

Pamiętaj ! Gdy w poprzednim roku podatkowym przychody z najmu mieszkania były opodatkowane w formie ryczałtu i chcemy od nowego roku być opodatkowanym na zasadach ogólnych, to należy o tym poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Jeżeli wynajmowane mieszkanie jest składnikiem majątku małżeńskiego, a małżonkowie chcą, by przychód ten w całości rozliczał jeden z nich, to należy złożyć w tej sprawie oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego (art. 8 ust. 3 i 4 updof).

Jako podstawa opodatkowania na zasadach ogólnych brany jest dochód.  Przychód dla osoby, która nie prowadzi działalności podatkowej powstaje dopiero wtedy, gdy wynajmujący mieszkanie faktycznie otrzyma należny mu czynsz.

Dochód ustalany jest przez odjęcie od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu mieszkania, kosztów jego uzyskania (wydatki, które są związane z tym mieszkaniem: koszt remontu, koszt wymiany mebli, ubezpieczenie mieszkania, amortyzacja mieszkania, odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania).

Pamiętaj ! Bardzo ważne przy generowaniu kosztów jest to, by były one ponoszone przez osobę, która wynajmuję mieszkanie, a nie przez np. najemcę mieszkania. Gdy z umowy najmu mieszkania wynika, ze jego najemca ma obowiązek opłacać czynsz, to wówczas kwota czynszu nie będzie przychodem ani kosztem podatkowym wynajmującego mieszkanie.

Od dochodu, który zostanie ustalony w powyższy sposób podatnik ma obowiązek zapłacić podatek według skali progresywnej (art. 27 ust. 1 updof). Zaliczkę na podatek należy ustalać co miesiąc samodzielnie i wpłacać ją  do właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień wpłaca się w wysokości zaliczki za listopad w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego (art. 44 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 updof).

W trakcie roku podatkowego podatnik, który opłaca podatek z najmu mieszkania na zasadach ogólnych nie musi składać żadnych deklaracji. Po zakończeniu roku podatkowego natomiast należy złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36).

W zeznaniu wykazuje się oraz sumuje także pozostałe osiągnięte przez podatnika dochody, które są opodatkowane według skali podatkowej: np. ze stosunku pracy, emerytury czy działalności gospodarczej itp.

Zwolnienie od podatku

Podatnik ma prawo skorzystać ze zwolnienia z podatku wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych, które są położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom, które przebywają na wypoczynku, a także przychody, które zostały uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 (art. 21 ust. 1 pkt 43 updof).

To Ci może pomóc

Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok

e-Poradnik na temat rozliczenia najmu. Zawiera m.in. informacje: Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania Kiedy można płacić zaliczki kwartalnie Jakie wydatki można zaliczyć do kosztów Jak…

 

Podatek od najmu mieszkania ryczałt


Opodatkowanie najmu mieszkania w formie ryczałtu

Osoba wynajmująca mieszkanie będzie mogła opodatkować dochody z najmu w formie ryczałtu, gdy złoży oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Formę opodatkowania należy wybrać:

  • do 20 stycznia roku podatkowego, lub
  • nie później niż do 20 dnia miesiąca, który następuje po miesiącu, w który osiągnięto pierwszy przychód z tego tytułu lub do końca roku podatkowego, gdy pierwszy taki przychód został osiągnięty w grudniu roku podatkowego (dotyczy rozpoczęcia najmu w trakcie roku podatkowego).

Pamiętaj ! Wybór ryczałtu jako formy opodatkowania ma charakter stały, a więc, gdy podatnik będzie chciał dalej korzystać z tej formy opodatkowania, to nie jest konieczne ponowne składanie oświadczenia.

Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają poza przychodami z działalności gospodarczej, otrzymane albo pozostawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze oraz wartości pieniężne, a także wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżaw, poddzierżawy albo innych umów o podobnym charakterze (art. 6 ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym).

Tak więc z prawa do opodatkowania przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjowanych może skorzystać każdy podatnik (osoba fizyczna), gdy wynajmuje określoną rzecz ( w tym przypadku mieszkanie), niezależnie od tego, czy jest on jego wyłącznym właścicielem, czy też stanowi ono jego współwłasność.

Pamiętaj ! Przychód z najmu mieszkania powstaje, gdy faktycznie otrzyma się (zasada kasowa) lub otrzyma się do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne lub wartość otrzymanych świadczeń w naturze, a przychodem z najmu mieszkania nie będzie natomiast kaucja, która ma charakter zwrotny. Może się ona stać przychodem podatnika jedynie w sytuacji, gdy ulegnie przepadkowi na rzecz wynajmującego mieszkanie ( zaliczenie kaucji na poczet długów za czynsz, zniszczeń lokalu itp.).

Jeżeli chodzi o kwestię opłat dodatkowych, które mogą lub nie muszą  generować przychodu z najmu (media w lokalu lub czynsz za lokal należny spółdzielni), to odpowiednio skonstruowana umowa najmu może uchronić podatnika przed powstaniem tego pseudoprzychodu. Przecież nie można tego nazwać przychodem, gdy de facto nie należy się to wynajmującemu, który jest tylko pośrednikiem w przekazaniu pieniędzy.

Gdy koszty ww. świadczeń są ponoszone (opłacane) przez osobę, która wynajmuje mieszkanie, a następnie obciąża on nimi najemce mieszkania, to uzyskane w ten sposób kwoty będą dla wynajmującego mieszkanie przychodem z najmu mieszkania. Kwoty te traktuje się jako pieniądze, które zostały otrzymane z tytułu najmu.

Jeżeli natomiast obowiązkiem opłacania przedmiotowych świadczeń obciążony jest najemca mieszkania, to osoba, które je wynajmuje nie otrzymuje żadnego świadczenia pieniężnego, czyli nie uzyskuje przychodu.

Pamiętaj ! Kluczowym elementem dla określenia przychodu z najmu mieszkania jest odpowiedni zapis dokonany w umowie najmu.

Stawka podatku

Stawka ryczałtu wynosi 8,5 % i jest to niezależne od wysokości przychodów, które są uzyskiwane z najmu mieszkania. Podatnik, który opodatkowuje przychody z najmu mieszkania w formie ryczałtu nie musi prowadzić ewidencji tylko wtedy, gdy wysokość przychodów wynika z umowy najmu, która została zawarta na piśmie.

Pamiętaj ! Gdy nie zostanie spełniony warunek zawarcia umowy najmu na piśmie, to wówczas ewidencja jest wymagana.

Prowadząc ewidencję dla potrzeb najmu mieszkania zapisów należy dokonywać w porządku chronologicznym na podstawie dowodów, które faktycznie potwierdzają uzyskanie przychodów z tego źródła.

Pamiętaj ! Zapisy powinny być dokonywane nie później niż do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.

Jeżeli wynajmowane mieszkanie jest składnikiem majątku małżeńskiego, a małżonkowie chcą, by przychód ten był w całości rozliczany przez jednego z nich, to potrzebne będzie w tej sprawie złożenie oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego (art. 12 ust. 6 upzd).

Pamiętaj ! Jeżeli podatnik wynajmuje mieszkanie poza działalnością gospodarcza, to jego obowiązkiem jest obliczanie co miesiąc ryczałtu od przychodów ewidencjowanych i wpłacanie go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania (art. 21 ust. 1–1c upzd). Podatnik może skorzystać z kwartalnego sposobu opłacania podatku, ale jest to możliwe, gdy spełni wymagania, które są określone w art. 21 ust. 1b upzd. W trakcie roku podatnik nie musi wypełniać żadnych deklaracji. Natomiast po zakończeniu roku podatkowego składa się zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu oraz należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28).

Jeżeli nie złoży się zeznania o wysokości osiągniętego przychodu, dokonanych odliczeniach i kwocie należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, to naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzje, która określi wysokość zobowiązania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (art. 21 ust. 5 upzd).

Zalety opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu: niska stawka podatku (8,5%).

Wady opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu: brak możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty, np. z tytułu remontów, ubezpieczenia czy też amortyzacji lokalu.

To Ci może pomóc

Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok

e-Poradnik na temat rozliczenia najmu. Zawiera m.in. informacje: Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania Kiedy można płacić zaliczki kwartalnie Jakie wydatki można zaliczyć do kosztów Jak…

Ryczałt w praktyce Ryczałt w praktyce

Kiedy warto wybrać ryczałt? Stawki ryczałt Ulgi dla ryczałtowców Zawieszenie działalności gospodarczej Ryczałt jest atrakcyjną formą opodatkowania stosowaną przez podatników prowadzących…

Podatek od najmu mieszkania 2011


Opodatkowanie najmu mieszkania

Co to jest najem mieszkania ?

Zawierając umowę najmu mieszkania , osoba wynajmująca mieszkanie zobowiązuje się oddać osobie najmującej  mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca mieszkania zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz.

Pamiętaj !  Czynsz można oznaczyć w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Co jest przychodem z najmu mieszkania ?

Przychodem co do zasady umówiony czynsz, jak będzie płacił najemca mieszkania z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może również nastąpić w naturze.

Pamiętaj ! Do przychodu nie zalicza się  natomiast ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat), które związane są z mieszkaniem (np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym mieszkaniu media oraz inne opłaty, które ustalane są ryczałtowo, a także opłaty za rozmowy telefoniczne, które są przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym mieszkaniu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, których nie ustala się w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca ma obowiązek ich ponoszenia.

Kiedy powstaje przychód z najmu mieszkania ?

Przychód z tytułu najmu mieszkania powstaje, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma lub będzie miał postawione do dyspozycji pieniądze oraz wartości pieniężne lub wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Dla przykładu: W marcu podpisano umowę najmu mieszkania. Według umowy, najemca powinien płacić umówiony czynsz co miesiąc. Jednak opóźniał się z opłatami i pierwszy czynsz zapłacił dopiero w czerwcu. Tak więc w okresie od marca do maja nie powstał u wynajmującego jednak przychód i nie miał on obowiązku zapłaty podatku pomimo, że przez ten okres wynajmował mieszkanie.

Zwolnienie z opodatkowania

Wynajmujący nie zapłaci podatku PIT, jeżeli wynajmuje pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, które są położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym. Warunkiem jest to, że liczba wynajmowanych pokoi nie może przekroczyć 5.

Jak opodatkować dochody (przychody), gdy mieszkanie objęte jest współwłasnością, współposiadaniem małżonków?

Jeżeli mieszkanie należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z nich powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

Czy jeden z małżonków może sam opodatkować cały dochód (przychód) z najmu mieszkania?

W przypadku istnienia miedzy małżonkami wspólności majątkowej, uzyskane dochody (przychody) z najmu mieszkania, które należy do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.

Pamiętaj ! Aby podatek PIT, mógł rozliczać jeden z małzonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków odprowadzi w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu mieszkania.

Oświadczenie należy złożyć:

  • najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu mieszkania, które jest składnikiem wspólnego majątku, gdy przychody te będą opodatkowane według skali podatkowej;
  • najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu mieszkania, które jest składnikiem wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, gdy przychody będą opodatkowane ryczałtem.

Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie miał obowiązek:

  • płacenia przez cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt (z tytułu najmu mieszkania )oraz
  • złożenia zeznania rocznego i rozliczenia w nim dochodów (przychodów) z najmu mieszkania .

Pamiętaj ! Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i wynajmowane mieszkanie przypadło temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu ma on obowiązek do rozliczania podatku.

Gdy małżonkowie nie złożą oświadczenia w terminie, to automatycznie ich dochody (przychody) z najmu mieszkania będą podlegały na mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.

Który naczelnik urzędu skarbowego jest właściwy w zakresie opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu mieszkania?

Będzie to naczelnik urzędu skarbowego, który jest właściwy dla miejsca zamieszkania podatnika. Bez znaczenia jest tutaj miejsce położenia wynajmowanego mieszkania.

Jak opodatkować dochody (przychody) z najmu mieszkania?

Można je opodatkować na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zwanym dalej ryczałtem.

Pamiętaj ! Wynajmujący nie ma możliwości wyboru 19% stawki podatku.

Czym się różnią zasady ogólne od ryczałtu?

Opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej polega na płaceniu podatku od dochodu, a więc różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu mieszkania, a kosztami jego uzyskania.

Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość podatku, który obliczany jest od faktycznie otrzymanego przychodu.

Zasady ogólne

Podstawowa forma opodatkowania. Gdy nie zostało złożone oświadczenie o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu mieszkania, to trzeba rozliczać się właśnie w ten sposób.

Pamiętaj! O tym, że podatek będzie płacony według skali podatkowej, nie trzeba zawiadamiać naczelnika urzędu skarbowego, ale gdy w poprzednim roku podatkowym wynajmujący mieszkanie był opodatkowany w formie ryczałtu i chce od nowego roku być opodatkowanym na zasadach ogólnych według skali podatkowej, to musi o tym poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Podatek według zasad ogólnych płacony jest od faktycznie uzyskanego dochodu.

Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma czynsz z najmu mieszkania.

Dochód ustala się w ten sposób, że od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu mieszkania, odejmuje się koszty (wydatki) z nim związane (np. koszty remontu, ubezpieczenie mieszkania).

Ważne jest by wydatki były ponoszone przez wynajmującego, anie przez najemcę. Jeśli np. z umowy wynika, że najemca będzie opłacał czynsz, który należy się spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to kwota czynszu nie będzie ani przychodem wynajmującego, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu mieszkania.

Pamiętaj ! Wszystkie wydatki wynajmującego mieszkanie, mogą być zaliczone do kosztów uzyskani przychodu, gdy będą udokumentowane.

Od tak ustalonego dochodu należy zapłacić podatek PIT według progresywnej skali podatkowej.

Skala podatkowa na 2011 r.

Podstawa obliczenia podatku w złotych:

do 85 528 zł

podatek wynosi: 18% minus kwota zmniejszająca podatek 556 zł 02 gr.

Podstawa obliczenia podatku w złotych:

ponad 85 528 zł

podatek wynosi:14.839 zł 02 gr + 32% nadwyżki ponad 85.528 zł.

Kwota zmniejszająca podatek

Miesięczna: 46 zł 33 gr
Roczna: 556 zł 02 gr

Roczny dochód nie powodujący obowiązku zapłaty podatku: 3091 zł

Jeżeli wynajmujący mieszkanie będzie rozliczał się na zasadach ogólnych, to musi samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego.

Pamiętaj ! Zaliczki miesięczne, za okres od stycznia do listopada, należy zapłacić w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, należy zapłacić w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego.

W trakcie roku nie trzeba wypełniać żadnych deklaracji.

Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT36). Wykazuje się oraz sumuje również inne osiagnięte dochody, które są opodatkowane według skali podatkowej (np. ze stosunku pracy, emerytury, działalności gospodarczej itp.).

Ryczałt

Ryczałt – uproszczona forma rozliczania podatku dochodowego.

Aby móc opodatkować dochody z najmu mieszkania ryczałtem, należy złożyć oświadczenie o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Należy to zrobić:

  • do 20 stycznia roku podatkowego, lub
  • jeżeli rozpoczyna się najem mieszkania, ale nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu mieszkania albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnięto w grudniu roku podatkowego.

Pamięta ! Jeżeli w kolejnym roku wynajmujący mieszkanie chce być nadal na ryczałcie, to  nie musi już składać oświadczenia. Natomiast gdy chce w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musi zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Kwota podatku należnego zależna jest od wielkości przychodu, a nie jak w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek należy zapłacić od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie można pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Pamiętaj ! Podobnie jak przy zasadach ogólnych przychód powstaje dopiero wtedy, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma czynsz z najmu mieszkania.

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu mieszkania obowiązuje jedna stawka ryczałtu: 8.5 %.

Pamiętaj ! Wynajmujący mieszkanie nie musi prowadzić ewidencji przychodów, gdy wysokość jego przychodów z najmu wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.

Ryczałt należy obliczyć samodzielnie i wpłacać co miesiąc (lub co kwartał, gdy spełnione są określone warunki) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Pamiętaj ! W trakcie roku nie trzeba wypełniać żadnych deklaracji.

Natomiast po zakończeniu roku podatkowego, należy złożyć zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu (PIT28). Uzyskany przychód można pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone  składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczono już od innych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

Pamiętaj ! Jeżeli oprócz przychodów z najmu mieszkania zostały osiagnięte również inne dochody (np. ze stosunku pracy ), to należy złożyć odrębne zeznanie, w którym wykazuje się te dochody.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 ipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.),

Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

To Ci może pomóc

Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok

e-Poradnik na temat rozliczenia najmu. Zawiera m.in. informacje: Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania Kiedy można płacić zaliczki kwartalnie Jakie wydatki można zaliczyć do kosztów Jak…

Ryczałt w praktyce Ryczałt w praktyce

Kiedy warto wybrać ryczałt? Stawki ryczałt Ulgi dla ryczałtowców Zawieszenie działalności gospodarczej Ryczałt jest atrakcyjną formą opodatkowania stosowaną przez podatników prowadzących…

Jak rozliczyć najem mieszkania ?


e-Poradnik na temat rozliczenia najmu. Zawiera m.in. informacje: Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania Kiedy można płacić zaliczki kwartalnie Jakie wydatki można zaliczyć do kosztówPodatek od najmu mieszkania

Jeżeli chcesz wynająć mieszkanie i zrobić to zgodnie z prawem, masz do wyboru dwie możliwości. Możesz skorzystać z ryczałtu lub zapłacić podatek według skali podatkowej.

Jeżeli chodzi o ryczałt, to podatek wynosi 8,5 % przychodów (będzie to cała suma, którą uzyskasz od osoby wynajmującej mieszkanie). Jest to stała stawka i nie jest zależna od wysokości przychodów. Jeżeli będzie chciał skorzystać z tego sposobu rozliczenia najmu mieszkania, to trzeba będzie powiadomić o tym urząd skarbowy.

Stosowne oświadczenie należy złożyć nie później niż 20. dnia następnego miesiąca, po tym jak otrzymasz pierwszy czynsz za wynajem. Jeżeli otrzymasz pieniądze np. 5 dnia miesiąca, to oświadczenie trzeba złożyć do 20 dnia miesiąca.

Gdy będziesz chciał rozliczyć podatek według skali podatkowej, to robi się to tak samo jak przy zarobkach. Jest to 18 lub 32 % od uzyskanego dochodu. Warto pamiętać, że jeżeli roczny dochód z najmu mieszkania nie przekroczy 3 091 zł, to nie trzeba będzie płacić podatku.

Tutaj można odliczyć wszelkie koszty, które związane są z wynajmem, a więc np. czynsz, remont, zakup mebli czy sprzętu AGD (jest jednak jeden warunek, dana rzecz nie może być droższa niż 3500 zł, ubezpieczenie mieszkania.

Odliczyć można także koszty amortyzacji (1,5 % wartości mieszkania).

O takim sposobie rozliczania najmu nie trzeba powiadamiać urzędu skarbowego. Podatek za dany rok rozlicza się w następnym roku do końca kwietnia.

Czytaj też:

Opodatkowanie najmu mieszkania zasady ogólne»
Podatek od najmu mieszkania ryczałt»
Najem nieruchomości przez małżonków prowadzących działalność gospodarczą»

Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok – e-Poradnik na temat rozliczenia najmu. Zawiera m.in. informacje: Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania Kiedy można płacić zaliczki kwartalnie Jakie wydatki można zaliczyć do kosztów Jak amortyzować wynajęte mieszkanie lub dom Kiedy wynajmujący zapłaci VAT Jak wypełnić zeznanie roczne PIT-28 i PIT-36 Akty prawne – ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych,…