Zmiany w zasadach udzielania kredytów

Nowa rekomendacja dla banków

Z początkiem lipca w życie weszła część Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego ( polecenia, które związane są  przyznawaniem kredytów – do nich powinny się zastosować banki).

Na razie nie trzeba się obawiać w związku z tym nagłego spadku zdolności kredytowej, bo najważniejsza część rekomendacji zacznie obowiązywać od stycznia 2012 r. Wtedy to zmieni się sposób wyliczania zdolności kredytowej.

Obecne zmiany dotyczą technicznych operacji, które są związane z ryzykiem kredytowym (z jego oceną, monitorowaniem itd.).

Dla klienta banku bardziej istotne będą zmiany, które wejdą w życie za kilka miesiecy. Mogą one znacząco wpłynąć na naszą zdolność kredytową.

Według nowej rekomendacji, banki przy liczeniu zdolności kredytowej klienta powinny zakładać, że kredyt jest zaciągany maksymalnie na 25 lat. W porównaniu do popularnego kredytu na 30 lat oznacza to spadek zdolności kredytowej o ok. 10 %.

Kolejna zmiana dotyczy relacji wysokości raty od przychodów. Obecnie łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów nie powinna przekraczać 50 % dochodów (dla osób, których zarobki to nie są wyższe niż średnia krajowa) i maksymalnie 65 % dochodów  (dla osób z dochodami powyżej średniej krajowej).

Nowa rekomendacja w przypadku kredytów walutowych zmniejsza ten limit do 42 % .

Ciekawostka

Bezpłatne opłacanie rachunków w banku

W placówkach Alior Banku można za darmo opłacić wszystkie rachunki (np. za gaz, energię, telefon czy telewizję kablową).

Z usługi tej korzystać może każdy, nie tylko klienci tego banku.  Alior Bank zapewnia, że płatność dotrze do odbiorcy w ciągu jednego dnia roboczego.

Jaki kredyt hipoteczny wybrać ?

Zamierzasz kupić mieszkanie na kredyt i zastanawiasz się jaką walutę wybrać ?

Tak więc co się bardziej opłaca: kredyt we frankach szwajcarskich, w euro czy w polskim złotym ?

Jeżeli chodzi o wysokość raty, to najniższa jest przy kredycie hipotecznym we frankach szwajcarskich. Biorąc kredyt na 30 lat w wysokości 270 tys. zł na mieszkanie, które kosztuje 300 tys. zł – rata wyniesie ok. 1375 zł. Gdy zdecydujemy się na kredyt w euro, to rata wyniesie już średnio 1410 zł, a gdy na kredyt w PLN – 1611 zł.

Duża oszczędność na racie może być kusząca, ale trzeba tutaj wiedzieć, że, gdy zdecydujemy się na kredyt w walucie obcej, to wzrost kursu franka czy euro może zmniejszyć tę korzyść.

A pułapek kredytu walutowego jest niestety więcej …

Gdy kupimy mieszkanie na kredyt walutowy i będziemy chcieli je sprzedać przed zakończeniem spłat rat kredytu, to może się czasami to okazać niemożliwe.

Dla przykładu: klient banku wziął kredyt przy kursie franka 2,2 w wysokości 220 tys. zł (100 tysięcy franków szwajcarskich). Obecnie kurs franka szwajcarskiego przekracza 3 zł, a więc dług klienta banku to ponad 300 tysięcy złotych. Mieszkanie nie zyska aż tyle na wartości, tak więc jego sprzedaż nie pokryje zadłużenia.

Tak więc, gdy decydujemy się na kredyt na kilka lat, to eksperymenty z walutą nie są dobre – lepiej zdecydować się na kredyt w złotówkach.

Jeżeli chodzi o kredyt w euro, to ryzyko kursowe zmniejsza trochę perspektywa przyjęcia tej waluty przez Polskę.

Jednak wybierając kredyt hipoteczny, warto pamiętać, że to w polskim złotym mamy największy wybór ofert oraz szansę na najkorzystniejsze oszacowanie zdolności kredytowej przez banki.

Najkorzystniejsze kredyty hipoteczne

Ostatnio blisko 3/4 banków obniżyło marże kredytów mieszkaniowych. Takiej obniżki nie było od kilku lat. Następna dobra wiadomość, to także to, że coraz częściej przy kredycie hipotecznym nie trzeba płacić prowizji.

Jeżeli chodzi o kredyt hipoteczny w polskim złotym, to najlepszy obecnie (najnowszy ranking kredytów mieszkaniowych Open Finance) można dostać w Pekao. Zdobył on 8,1 punktów na 10 możliwych. do uzyskania.

Kredyt Pekao ma 1,59 % marży i udzielany jest bez prowizji.

Tuż za nim plasuje się kredyt PKO BP. Jego wynik, to 7,8 pkt.

A tak wygląda pierwsza piątka najlepszych kredytów hipotecznych w PLN:

1.Bank Pekao
2.PKO BP
3.ING Bank
4. Deutsche Bank PBC
5.Bank Millennium

Jeżeli chodzi o kredyt hipoteczny w euro, to najlepszy obecnie jest Deutsche Bank PBC (8,3 pkt). Na drugim miejscu plasuje się PKO BP (7,4 pkt).

Następne w kolejności to: DnB Nord z 6,6 pkt oraz Raiffeisen i BOŚ (5,9 pkt).

Ocenie poddana kredyt hipoteczny dla trzyosobowej rodziny z Warszawy, w której oboje małżonkowie pracują i każde z nich zarabia na rękę po 3 tys. zł. Kredyt wynosi 270 tys. zł (90 % wartości mieszkania) i ma być spłacany przez 30 lat.

Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego

Jeżeli myślisz o zaciągnięciu kredytu na zakup własnego mieszkania, ale nie masz oszczędności na wkład własny, możesz starać się o kredyt na sfinansowanie całości kosztów zakupu nieruchomości. Istnieje taka możliwość zarówno w kredycie złotówkowym, jak i walutowym.

Bank określi wtedy wskaźnik wysokości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości na 100 % (LTV= 100 %).

Ale musisz wiedzieć, że zakup nieruchomości, to także inne opłaty. Trzeba zapłacić np. prowizję agencji nieruchomości, prowizję i opłaty bankowe, opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych.

Niektóre banki oferują swoim klientom możliwość skredytowania także tych opłat dodatkowych, gdy nie przekroczą one pewnej kwoty.

Można też skorzystać z kredytu na 110 % wartosci nieruchomości.

W przypadku niewykończonego mieszkania lub do remontu, bank może także udzielić kredytu na taki cel, a ostateczną wartość mieszkania określi po pracach budowlanych.

Co trzeba wiedzieć o kredycie hipotecznym ?

Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym ?

Zaciągając kredyt na zakup nieruchomości, trzeba liczyć się z tym, ze trzeba będzie go spłacać nawet czterdzieści lat.

Jest to bardzo długi okres, tak więc przed podjęciem tak poważnej decyzji życiowej, jak kredyt hipoteczny, warto poznać kilka podstawowych zasad.

Zaciągając kredyt w banku, trzeba liczyć się z tym,że będziemy musieli oddać te pieniądze + wynagrodzenie dla banku, czyli do tej kwoty dojdą odsetki oraz opłaty.

Dlatego trzeba dobrze porównać oferty różnych banków, bo może się tak zdarzyć, że propozycja banku, w którym mamy konto nie posiada korzystnych warunków.

Warto też dobrze się zastanowić nad walutą kredytu. Czy będzie to kredyt walutowy, czy też w polskim złotym.

Kredyt walutowy jest  zwykle niżej oprocentowany, ale tutaj trzeba liczyć się z  tzw. ryzykiem kursowym i jeżeli kurs euro lub franka szwajcarskiego pójdzie w górę, to odsetki od takiego kredytu także wzrosną.

Pytamy doradcę nie tylko o okres kredytowania i oprocentowanie..

Koniecznie trzeba się dowiedzieć, czy po 10 latach będziemy mogli (bez żadnych kosztów) spłacić zadłużenie lub przewalutować kredyt (gdyby nagle wzrósł kurs waluty).

Trzeba tez dowiedzieć w jaki sposób bank ustala oprocentowanie kredytu. Czy jest to zależne tylko od decyzji banku (wtedy może być dowolnie kształtowane), czy też składa się na nie marża oraz wysokość stop rynkowych (WIBOR, LIBOR, EURIBOR).

Tutaj trzeba pamiętać, że marża może być negocjowana (szczególnie, gdy wnosimy wkład własny).

Może się też tak zdarzyć, że bank w zamian za niższa marże kredytu zaproponuje nam założenie konta czy wykupienie karty kredytowej.

Tutaj też trzeba pamiętać o tym, że bank nie może uzależniać przyznania kredytu od wykupienia innych swoich produktów. Może nam to tylko zaproponować.

Zależy to głównie od naszej zdolności kredytowej (możliwość spłaty zadłużenia wraz z odsetkami w terminach).

Kredytodawca w czasie trwania umowy kredytowej ma prawo zażądać dokumentów oraz informacji, które są niezbędne do oceny zdolności oraz sytuacji finansowej kredytobiorcy.

Umowa kredytowa musi zawierać informacje o tym, kiedy może ich zażądać.

Nowe zasady udzielania kredytów

Osoby, które myślą o zaciągnięciu kredytu, muszą liczyć się z tym, że teraz będzie to trudniejsze.

W życie weszła część zapisów rekomendacji T, która zawiera zalecenia dla banków, które udzielają kredytów.

Nowe przepisy zobowiązują kredytobiorcę do posiadania wkładu własnego. W sytuacji, gdy kredytobiorca będzie chciał zadłużyć się na czas krótszy niż 5 lat, bank będzie wymagał od niego wykazania przynajmniej 10 % wkładu własnego.

Jeżeli chodzi o umowy kredytowe, które będą zawierane na dłużej (np. 20-30 lat) jak to jest w przypadku kredytów hipotecznych, które są brane na zakup domu lub mieszkania – bank będzie wymagał od kredytobiorcy  aż 20 % wkładu własnego.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

W przypadku kredytobiorcy, który nie posiada wkładu własnego, będzie trzeba zawrzeć dodatkową umowę ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Będzie to związane z dodatkowymi kosztami, bo koszt takiego ubezpieczenia, to 3-3,5 % kwoty kredytu i jest opłacane z góry przy zawieraniu umowy kredytowej.

Banki będą musiały także do końca roku (takie są zalecenia rekomendacji T) zaostrzyć kryteria, które są związane z badaniem zdolności kredytowej kredytobiorcy.

Kredytobiorca będzie teraz musiał wykazać, że jego zobowiązania związane ze spłatą zadłużeń ( pod uwagę będą brane wszystkie kredyty) nie przekroczą połowy jego dochodów.

Raty, które sięgają 65 % miesięcznych zarobków , będą mogły spłacać osoby, które zarabiają miesięcznie więcej niż średnia krajowa (nieco ponad 3,3 tys.zł)

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny można spłacić w całości w dowolnym momencie.

Ale trzeba pamiętać o tym, żeby wcześniej zorientować się, czy nie trzeb będzie dodatkowo za to zapłacić, bo zdarza się, ze banki pobierają z tego tytułu opłatę.

Gdy kredyty był wysoki, to taka dodatkowa opłata może być duża. Warunki i koszt takiej operacji określone są w umowie kredytowej. W przypadku braku wyszczególnienia opłaty, trzeba jej poszukać w tabeli opłat i prowizji.

Jeżeli chodzi o kredyty walutowe, kwota do spłaty w PLN będzie przeliczona po kursie sprzedaży. Gdy kredytobiorca nie jest pewny pewny wyliczeń, których dokona na podstawie dostępnych danych, to najlepszym rozwiązaniem będzie udanie się do oddziału banku (można też zadzwonić na infolinię) i tam poprosić o informacje związane z kosztami i wysokością kredytu do spłaty.

Gdy kredyt zostanie zwrócony (pieniądze zostaną przelane na konto), bank wystawi kredytobiorcy zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu. Będzie to  bardzo wany dokument, bo pozwoli on na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Kredyt hipoteczny opłaty i prowizje

Decydując się na kredyt hipoteczny trzeba liczyć się z tym, że oprócz oprocentowania, jako koszt uwzględnić trzeba będzie prowizje oraz opłaty związane z jego zaciągnięciem, a także przez cały okres jego obsługi.

Prowizja pobierana jest przez większość banków, które udzielają kredytu. Wysokość prowizji to zwykle między 0 % a 3 % sumy kredytu hipotecznego. Dlatego warto się zastanowić czy bardziej będzie się nam opłacało zaciągnąć kredyt bez prowizji, który będzie wyżej oprocentowany, a może jednak lepszy będzie kredyt z pobieraną prowizją, ale z niższym oprocentowaniem ?

Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu

Oprócz prowizji kredytowi mogą towarzyszyć jeszcze inne opłaty. Często jest tak, że częściowa lub całkowita spłata kredytu przed upływem okresu kredytowania, który został zadeklarowany będzie wiązała się z koniecznością uiszczenia opłaty. Zwykle obowiązuje to przez jakiś okres i w ty okresie kredytobiorca, który będzie chciał spłacić wcześniej kredyt -  będzie musiał za to zapłacić. Gdy okres upłynie spłaty nie będą już obciążone dodatkowymi kosztami. Niektóre banki stosują dodatkowo ograniczenia kwotowe.

Kredytobiorca, który chce skorzystać ze wcześniejszej spłaty kredytu, powinien pamiętać o dokładnym sprawdzeniu tabeli prowizji  oraz opłat pod kątem dodatkowych obciążeń finansowych i przyjrzeć także innym wymogom, bo często zdarza się tak, że jeżeli nawet bank nie pobiera za wcześniejszą spłatę kredytu opłat, to i tak trzeba będzie sporządzić odpłatny aneks do umowy.

Opłata za przewalutowanie kredytu

Opłata za przewalutowanie kredytu hipotecznego, to kolejne obciążenie finansowe, które mu towarzyszy. Większość banków nie pobiera opłaty za zmianę waluty na PLN, a opłata pobierana jest, gdy kredytobiorca chce dokonać przewalutowania  kredytu na jedną z walut obcych, które jest z reguły droższe.

Tylko nieliczne banki zwalniają swoich klientów z opłat za ta operacje. Zwykle trzeba za to zapłacić powyżej 1 %  do 2,5 %. Prowizja nie musi być ustalana procentowo, banki ustalają ją także kwotowo i jest to niezależne od od pozostałej do spłaty kredytu kwoty.

Opłata za wycenę nieruchomości

Wymogiem banków, które udzielają kredytów hipotecznych jest wycena nieruchomości, której celem jest ustalenie jej wartości. W ten sposób będzie można ustalić także wartość zabezpieczenia kredytu, na wypadek, gdyby kredyt nie był obsługiwany zgodnie z warunkami umowy kredytowej.

Wymóg wyceny nieruchomości leży w kwestii banku. Często zależy to od nieruchomości (rynek pierwotny czy wtórny, dom czy mieszkanie/lokalizacja), wysokości wkładu własnego lub na co przeznaczony będzie kredyt.

Cena wyceny waha się między 300 do ponad 1000 zł.

Dużym plusem wyceny jest ustalenie realnej ceny nabywczej nieruchomości (w sytuacji, gdy nieruchomość będzie zabezpieczeniem i celem kredytu).

Kredyty mieszkaniowe ranking (2)

Banki coraz ostrzej rywalizują o klientów, którzy zainteresowani są kredytami mieszkaniowymi, szczególnie upodobały sobie osoby, które chcą zaciągnąć kredyt w polskim złotym.

Marże dla tych kredytów systematycznie i mocno spadają. W sierpniu bardzo mocno obniżyły się marże odsetkowe dla kredytów mieszkaniowych z wkładem własnym.

Banki faworyzują kredytobiorców, którzy mają już odłożoną pewną kwotę na zakup mieszkania i dla nich marże ponad 2 % jeszcze w lipcu spadły średnio pod koniec sierpnia do 1,9 %……

Kredyty mieszkaniowe oferta »

Zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Hipoteka

Jeżeli kredyt hipoteczny nie będzie obsługiwany zgodnie z zapisami, które są w umowie kredytowej, zabezpieczeniem dla banku będzie nieruchomość. Kredytodawca (bank) musi zostać wpisany  w księdze wieczystej nieruchomości na pierwszym miejscu. Jest to tzw. “hipoteka” .

Ubezpieczenie na czas wpisu hipoteki

Był czas, że na wpis hipoteki trzeba było czekać nawet 2 lata. Obecnie trwa to kilka miesięcy. Banki w tym czasie stosują  ubezpieczenie kredytu na czas wpisu hipoteki,inaczej ubezpieczenie pomostowe.

Jeżeli chodzi o wysokość stawki ubezpieczenia pomostowego,to jest to zwykle  0,6 – 1 %. Decydując się na kredyt hipoteczny, warto przyjrzeć się dokładnie wymaganiom banku czy trzeba będzie odprowadzać co miesiąc część składki rocznej ubezpieczenia pomostowego, czy też bank pobiera bezzwrotną  jednorazową składkę roczną.

Ubezpieczenie domu lub mieszkania

Ubezpieczenie nieruchomości ma na celu uchronienie kredytobiorcy oraz banku przed następstwami nieszczęśliwych wypadków. Jest to realne zabezpieczenie na wypadek zniszczenia nieruchomości,która jest  zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. W przypadku nieszczęścia, to towarzystwo ubezpieczeniowe spłaci kredyt za kredytobiorcę (bez ubezpieczenia kredytobiorca zostałby bez nieruchomości, ale za to z niespłaconym kredytem).

Warto wiedzieć, że stawki ubezpieczenia nieruchomości wyrażone są w promilach. Jest to minimalny koszt, a dzięki temu kredytobiorca zyskuje ochronę ubezpieczeniową, a przede wszystkim spokojny sen na wypadek nieszczęśliwych zdarzeń, na które nie ma się żadnego wpływu.

Ubezpieczenie brakującego wkładu własnego

Często zdarza się, że banki wymagają od kredytobiorcy wkładu własnego. Wygląda to tak,że kredyt hipoteczny nie jest udzielany w wysokości wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie, ale niższej. Jeżeli chodzi o wkład własny,to mogą nim być oszczędności, a także koszty już poniesione (wpłaty na poczet ceny zakupu,poniesione koszty budowy,działka, np.projekt architektoniczny, lokaty i obligacje bony skarbowe, czy jednostki uczestnictwa TFI ).

Wysokość kredytu hipotecznego w stosunku do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie to tzw. współczynnik LTV (od ang. loan to value). Jest to wskaźnik,którym banki często  posługują się  oraz są od niego uzależnione inne parametry kredytu np. wysokość marży.

Obecnie na rynku jest coraz więcej bardzo dogodnych kredytów i powoduje to, że bardziej opłaca się zakup mieszkania niż jego wynajęcie. Kredytobiorcy także bardziej przychylnym okiem spoglądają na kredyty,które finalizują zakup mieszkania w 100 % jego wartości. Kredytobiorca może skorzystać z takiej oferty pod warunkiem ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.

Płaci wtedy jednorazową składkę, której wysokość wynosi 2 % – 6 % kwoty kredytu hipotecznego. Okres ubezpieczenia to 3 lata i może zostać przedłużony na kolejne okresy trzyletnie ( do chwili osiągnięcia standardowego poziomu LTV).

Warto porównując składki tego ubezpieczenia  sprawdzić okres ubezpieczenia, a także dodatkowe zapisy oferty,która dotyczy niskiego wkładu.

Inne zabezpieczenia

Najczęściej inne opłaty to wymóg dodatkowych ubezpieczeń. Takie dodatkowe ubezpieczenie,które często wymagane jest przez banki,to ubezpieczenie na życie kredytobiorcy. Jest to zabezpieczenie na wypadek jego śmierci. W ten sposób chronieni są bank i najbliższe osoby kredytobiorcy i w przypadku jego śmierci towarzystwo ubezpieczeń spłaci kredyt i nie będą tym obciążone osoby,które są spadkobiercami kredytobiorcy.

Część banków wymaga jeszcze innych ubezpieczeń, takich jak ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości, czy ubezpieczenie od bezrobocia i hospitalizacji.

Masz dość płacenia innym za wynajem? Planujesz zakup domu lub mieszkania? Brakuje ci środków? Czujesz się zagubiony w gąszczu ofert kredytowych dostępnych na rynku? Chciałbyś wybrać najkorzystniejszy kredyt mieszkaniowy? Poznaj oferty kredytowe wszystkich banków i spełnij marzenie o własnym M.

Kredyty mieszkaniowe»