Podatek od najmu mieszkania 2011


Opodatkowanie najmu mieszkania

Co to jest najem mieszkania ?

Zawierając umowę najmu mieszkania , osoba wynajmująca mieszkanie zobowiązuje się oddać osobie najmującej  mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca mieszkania zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz.

Pamiętaj !  Czynsz można oznaczyć w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Co jest przychodem z najmu mieszkania ?

Przychodem co do zasady umówiony czynsz, jak będzie płacił najemca mieszkania z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może również nastąpić w naturze.

Pamiętaj ! Do przychodu nie zalicza się  natomiast ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat), które związane są z mieszkaniem (np. czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym mieszkaniu media oraz inne opłaty, które ustalane są ryczałtowo, a także opłaty za rozmowy telefoniczne, które są przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym mieszkaniu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, których nie ustala się w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca ma obowiązek ich ponoszenia.

Kiedy powstaje przychód z najmu mieszkania ?

Przychód z tytułu najmu mieszkania powstaje, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma lub będzie miał postawione do dyspozycji pieniądze oraz wartości pieniężne lub wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Dla przykładu: W marcu podpisano umowę najmu mieszkania. Według umowy, najemca powinien płacić umówiony czynsz co miesiąc. Jednak opóźniał się z opłatami i pierwszy czynsz zapłacił dopiero w czerwcu. Tak więc w okresie od marca do maja nie powstał u wynajmującego jednak przychód i nie miał on obowiązku zapłaty podatku pomimo, że przez ten okres wynajmował mieszkanie.

Zwolnienie z opodatkowania

Wynajmujący nie zapłaci podatku PIT, jeżeli wynajmuje pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, które są położone na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym. Warunkiem jest to, że liczba wynajmowanych pokoi nie może przekroczyć 5.

Jak opodatkować dochody (przychody), gdy mieszkanie objęte jest współwłasnością, współposiadaniem małżonków?

Jeżeli mieszkanie należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z nich powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku.

Czy jeden z małżonków może sam opodatkować cały dochód (przychód) z najmu mieszkania?

W przypadku istnienia miedzy małżonkami wspólności majątkowej, uzyskane dochody (przychody) z najmu mieszkania, które należy do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.

Pamiętaj ! Aby podatek PIT, mógł rozliczać jeden z małzonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków odprowadzi w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu mieszkania.

Oświadczenie należy złożyć:

  • najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu mieszkania, które jest składnikiem wspólnego majątku, gdy przychody te będą opodatkowane według skali podatkowej;
  • najpóźniej do dnia 20 stycznia roku podatkowego, a w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów z najmu mieszkania, które jest składnikiem wspólnego majątku w trakcie roku podatkowego w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, gdy przychody będą opodatkowane ryczałtem.

Wskazany w oświadczeniu małżonek będzie miał obowiązek:

  • płacenia przez cały rok podatkowy (kalendarzowy) zaliczki na podatek lub ryczałt (z tytułu najmu mieszkania )oraz
  • złożenia zeznania rocznego i rozliczenia w nim dochodów (przychodów) z najmu mieszkania .

Pamiętaj ! Jeżeli w wyniku rozwodu lub separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i wynajmowane mieszkanie przypadło temu z małżonków, na którym nie ciążył dotąd obowiązek dokonywania wpłat na podatek, to od tego momentu ma on obowiązek do rozliczania podatku.

Gdy małżonkowie nie złożą oświadczenia w terminie, to automatycznie ich dochody (przychody) z najmu mieszkania będą podlegały na mocy prawa odrębnemu opodatkowaniu proporcjonalnie u każdego małżonka.

Który naczelnik urzędu skarbowego jest właściwy w zakresie opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu mieszkania?

Będzie to naczelnik urzędu skarbowego, który jest właściwy dla miejsca zamieszkania podatnika. Bez znaczenia jest tutaj miejsce położenia wynajmowanego mieszkania.

Jak opodatkować dochody (przychody) z najmu mieszkania?

Można je opodatkować na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, zwanym dalej ryczałtem.

Pamiętaj ! Wynajmujący nie ma możliwości wyboru 19% stawki podatku.

Czym się różnią zasady ogólne od ryczałtu?

Opodatkowanie na zasadach ogólnych według skali podatkowej polega na płaceniu podatku od dochodu, a więc różnicy pomiędzy faktycznie uzyskanym przychodem z najmu mieszkania, a kosztami jego uzyskania.

Przy opodatkowaniu ryczałtem, koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość podatku, który obliczany jest od faktycznie otrzymanego przychodu.

Zasady ogólne

Podstawowa forma opodatkowania. Gdy nie zostało złożone oświadczenie o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu mieszkania, to trzeba rozliczać się właśnie w ten sposób.

Pamiętaj! O tym, że podatek będzie płacony według skali podatkowej, nie trzeba zawiadamiać naczelnika urzędu skarbowego, ale gdy w poprzednim roku podatkowym wynajmujący mieszkanie był opodatkowany w formie ryczałtu i chce od nowego roku być opodatkowanym na zasadach ogólnych według skali podatkowej, to musi o tym poinformować właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Podatek według zasad ogólnych płacony jest od faktycznie uzyskanego dochodu.

Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma czynsz z najmu mieszkania.

Dochód ustala się w ten sposób, że od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu mieszkania, odejmuje się koszty (wydatki) z nim związane (np. koszty remontu, ubezpieczenie mieszkania).

Ważne jest by wydatki były ponoszone przez wynajmującego, anie przez najemcę. Jeśli np. z umowy wynika, że najemca będzie opłacał czynsz, który należy się spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to kwota czynszu nie będzie ani przychodem wynajmującego, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu mieszkania.

Pamiętaj ! Wszystkie wydatki wynajmującego mieszkanie, mogą być zaliczone do kosztów uzyskani przychodu, gdy będą udokumentowane.

Od tak ustalonego dochodu należy zapłacić podatek PIT według progresywnej skali podatkowej.

Skala podatkowa na 2011 r.

Podstawa obliczenia podatku w złotych:

do 85 528 zł

podatek wynosi: 18% minus kwota zmniejszająca podatek 556 zł 02 gr.

Podstawa obliczenia podatku w złotych:

ponad 85 528 zł

podatek wynosi:14.839 zł 02 gr + 32% nadwyżki ponad 85.528 zł.

Kwota zmniejszająca podatek

Miesięczna: 46 zł 33 gr
Roczna: 556 zł 02 gr

Roczny dochód nie powodujący obowiązku zapłaty podatku: 3091 zł

Jeżeli wynajmujący mieszkanie będzie rozliczał się na zasadach ogólnych, to musi samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego.

Pamiętaj ! Zaliczki miesięczne, za okres od stycznia do listopada, należy zapłacić w terminie do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. Zaliczkę za grudzień, w wysokości zaliczki należnej za listopad, należy zapłacić w terminie do dnia 20 grudnia roku podatkowego.

W trakcie roku nie trzeba wypełniać żadnych deklaracji.

Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT36). Wykazuje się oraz sumuje również inne osiagnięte dochody, które są opodatkowane według skali podatkowej (np. ze stosunku pracy, emerytury, działalności gospodarczej itp.).

Ryczałt

Ryczałt – uproszczona forma rozliczania podatku dochodowego.

Aby móc opodatkować dochody z najmu mieszkania ryczałtem, należy złożyć oświadczenie o wyborze tej formy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Należy to zrobić:

  • do 20 stycznia roku podatkowego, lub
  • jeżeli rozpoczyna się najem mieszkania, ale nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód z najmu mieszkania albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnięto w grudniu roku podatkowego.

Pamięta ! Jeżeli w kolejnym roku wynajmujący mieszkanie chce być nadal na ryczałcie, to  nie musi już składać oświadczenia. Natomiast gdy chce w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, to musi zawiadomić o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego.

Kwota podatku należnego zależna jest od wielkości przychodu, a nie jak w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek należy zapłacić od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie można pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Pamiętaj ! Podobnie jak przy zasadach ogólnych przychód powstaje dopiero wtedy, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma czynsz z najmu mieszkania.

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu mieszkania obowiązuje jedna stawka ryczałtu: 8.5 %.

Pamiętaj ! Wynajmujący mieszkanie nie musi prowadzić ewidencji przychodów, gdy wysokość jego przychodów z najmu wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.

Ryczałt należy obliczyć samodzielnie i wpłacać co miesiąc (lub co kwartał, gdy spełnione są określone warunki) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie złożenia zeznania.

Pamiętaj ! W trakcie roku nie trzeba wypełniać żadnych deklaracji.

Natomiast po zakończeniu roku podatkowego, należy złożyć zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu (PIT28). Uzyskany przychód można pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone  składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczono już od innych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

Pamiętaj ! Jeżeli oprócz przychodów z najmu mieszkania zostały osiagnięte również inne dochody (np. ze stosunku pracy ), to należy złożyć odrębne zeznanie, w którym wykazuje się te dochody.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 ipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307, z późn. zm.),

Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

To Ci może pomóc

Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok Jak rozliczać najem za 2010 i 2011 rok

e-Poradnik na temat rozliczenia najmu. Zawiera m.in. informacje: Jak wybrać najkorzystniejszą formę opodatkowania Kiedy można płacić zaliczki kwartalnie Jakie wydatki można zaliczyć do kosztów Jak…

Ryczałt w praktyce Ryczałt w praktyce

Kiedy warto wybrać ryczałt? Stawki ryczałt Ulgi dla ryczałtowców Zawieszenie działalności gospodarczej Ryczałt jest atrakcyjną formą opodatkowania stosowaną przez podatników prowadzących…

About these ads

Dodaj komentarz

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

WordPress.com Logo

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Twitter picture

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s